0serg (0serg) wrote,
0serg
0serg

Categories:

Ипотека или съемная квартира?

Жить в Москве (да и других городах) - увы, дорого. Простая московская "однушка" стоит 300.000$, приличная квартира - 500.000$. Вслед за ценами на квартиры подорожала и аренда жилья - сегодня она требует от 20.000 до 50.000 рублей в месяц. С учетом того, что три года назад цены на квартиры были в три-четыре раза ниже, те, кто взял тогда ипотечные кредиты, сегодня платят за ипотеку меньше, чем стоила бы аренда соответствующего жилья. Это служит поводом для многочисленных холиваров на тему того, стоит ли сейчас ввязываться в покупку явно переоцененной недвижимости, рассчитывая на повторение данной ситуации, или не стоит.

Если подойти к рассмотрению этого вопроса трезво - то ответ будет очень простым: это зависит исключительно от того, сколько будет стоить квартира в будущем. Давайте-ка посчитаем:

Если у вас под рукой есть Excel, то расчетная табличка рисуется на коленке за считанные минуты. Во вторую строку надо вбить стоимость квартиры, ипотечный процент, срок ипотечного кредита, текущую стоимость аренды (в той же валюте, что и стоимость квартиры - я для примера выбрал доллары), ожидаемый ежегодный процент инфляции, ожидаемую стоимость квартиры в будущем и через сколько лет она так будет стоит.

ipoteka_vs_arenda

В ячейку A5 вбиваем формулу =A2*((1+B2/1200)^(C2*12))*(B2/1200)/((1+B2/1200)^(C2*12-1)-1)
В ячейку E5 вбиваем =A5*C2*12
В ячейку G5 вбиваем =E5
В ячейку A8 вбиваем =D2*(1200/E2)*((1+E2/1200)^(G2*12)-1)
В ячейку C8 вбиваем =A5*2400/E2*((1+E2/2400)^(G2*12)-1)-D2*(1+E2/2400)^(G2*12)*(1-((1+E2/1200)/(1+E2/2400))^(G2*12))/(1-((1+E2/1200)/(1+E2/2400)))
В ячейку E8 вбиваем =(1+LOG(A5/(A5-(F2-C8)*B2/1200*(1+B2/1200)))/LOG(1+B2/1200))*A5
В ячейку G8 вбиваем =A5*G2*12+E8
В ячейку A11 вбиваем =G5-G8

Смотрим результаты. Всё довольно прозрачно - ежемесячный платеж за ипотеку можно проверить в других ипотечных калькуляторах, итоговая выплата соответствует заданным условиям ипотечного кредита. Платежи за арендну плата вычисляется исходя из того, что она ежемесячно увеличивается на величину, соответствующую указанному уровню инфляции. Разность между ипотечным платежом и арендным "кладется в банк" под процент, равный половине ипотечного процента; показывается накопленная на счету сумма. "Заплатите потом за ипотеку" - общий объем выплат, которые потребуются потом, чтобы взять ипотеку с тем же ежемесячным размером платежа на сумму, равную стоимости квартиры на "новый" момент времени минус накопленные на банковском счете деньги.

Рассмотрим теперь три возможных сценария

Сценарий 1: цены "рухнут"

Зарплата хорошего специалиста в Москве сегодня - 2500$. Крайне сомнительно, что в течении ближайших 10 лет она вырастет выше 4000$ - это сделает российских спецов более высокооплачиваемыми, чем их европейских и американских коллег. Таким образом я могу оценить средний доход крепкого московского домохозяйства (муж и жена; средний класс) сейчас в 4000$ (2500+1500), а в перспективе - в 6000$ в месяц. Из этих денег на ипотеку подобное хозяйство может выделить 3-4 тысячи, на 10-15 лет. При ипотечных 9-12% годовых это соответствует квартире стоимостью 210-310 тысяч долларов. И это - верхний предел разумного: при более высоких ценах квартиры фактически никто просто не сможет купить. Исходя из этих соображений (и замечания, что, вообще говоря, однушка для "среднего класса" - это как-то несколько тухло), при массовой застройке и уходе спекулятивного капитала с рынка, следует ожидать, что нормальные квартиры-однушки должны будут продаваться за 200.000 (против сегодняшних 300.000). Это с учетом инфляции и всего-всего-всего.

Исходя из снижения цен с 300.000 до 200.000, считаем.
* Если цены рухнут через 3 года, те, кто сейчас ввязался в ипотеку переплатят... 400000$. Это не описка: те люди, которые сейчас возьмут кабальный кредит на 15 лет "без первоначального взноса", в случае "крушения пирамиды" переплатят более чем вдвое. Собственно, за их счет эта пирамида и будет оплачена. Механизм здесь предельно простой - ребята теряют 100.000 напрямую, 110.000 на процентах банку, лишаются возможности скопить за эти три года еще 95.000 (итого - почти 300.000), а с учетом того, что все эти деньги они брали в долг, и вынуждены будут продолжать платить за них проценты, эта сумма значительно возрастает. Вместе с тем те, кто арендует квартиру, платят за все это время лишь около 50.000.
* Если цены рухнут через 7 лет, то переплата уменьшится слабо - до 350.000, но из-за все из-за тех же кабальных процентов, выплачиваемых банку, останется довольно большой. Таким образом если в течении ближайших 7 лет будет хотя бы один момент, когда цены снизятся до 200.000 - то лучше ждать этого момента, снимая квартиру и копя деньги в банке. За 7 лет Вы как раз накопите себе эти 200.000 на квартиру - и заживете себе припеваючи, в то время как "ипотечники" будут еще 8 лет выплачивать свои долги
* И лишь в случае крушения цен через 15 лет "торопыги" оказываются в выигрыше. Да и то - если посчитать, то окажется, что это обусловлено исключительно непомерно задранной инфляцией в 15% (стоимость аренды квартиры в такой модели через 15 лет вырастает до 7000 долларов в месяц!). Если же задать более адекватную для столь длительного временного промежутка инфляцию в 8% - то... "экономные" накопят свои 300.000 в банке на 6 лет быстрее быстрее, чем "ипотечники" расплатятся со своим кредитом. А после "обвала цен", если он всё же случится, смогут купить две квартиры вместо одной (или на порядок лучшую квартиру).

Сценарий второй: "потолок цен"

Существует ряд факторов, определяющих неэластичность рынка жилья, препятствующих снижению на нём цен. Запросто может так получиться, что продавцы выставят цену, по которой жилье никто не будет покупать, но снижать её наотрез откажутся ("пусть лучше у меня побудет, но дешевле этой цены не продам!"). Кроме того, нельзя исключать и большого роста зарплат, либо очень низких ипотечных ставок, которые несколько улучшат ситуацию с доступностью ипотеки. В обоих случаях цены на жилье останутся на сегодняшнем уровне.

Исходя из неизменности цены, считаем:
* В перспективе на 3 года - выгоднее снимать жилье, пытаясь накопить на банковском счете хотя бы половину стоимости квартиры. Если взять вместо этого ипотеку, то эти 3 года Вы будете работать фактически полностью на банк (выплаты собственно долга составят менее 20% от денег, которые Вы будете платить банку - остальное пойдет на проценты!). Переплата - 200.000 (40%).
* В перспективе на 7 лет - переплата даже чуть возрастает (250.000). Причина та же - почти та же. пока ипотека "старше" 7 лет, большинство вкладываемых на неё денег идет на проценты. Величина переплаты за нетерпение "прямо сейчас" обзавестись своим жильём может составить до половины стоимости квартиры
* В перспективе на 15 лет... всё равно выгоднее снимать жильё. Если инфляция составит в среднем за эти годы 8%, то накопить необходимую сумму в банке получится за 9,5 лет - немного быстрее, чем расплатиться с ипотекой. Ваша экономия - 240.000 (она получается на экономии процентных выплат банку, хотя как видно из этих выкладок, больше 7 лет ждать тоже особого смысла нет - если за 7 лет квартиры не подешевеют, то можно брать "короткий" кредит на 5-7 лет, в котором переплата будет невелика).

Сценарий 3: продолжается рост цен

На сколько они должны вырасти, чтобы сделать ипотеку выгодной? Экспериментируем:
* В перспективе на 3 года - цены должны подрасти до 370 тысяч (примерно 7% в год)
* В перспективе на 7 лет - цены должны подрасти до 435 тысяч (примерно 5.5% в год)

Будет ли жилье дорожать с данной скоростью - решайте для себя сами.

Выводы:

1. Если цены продолжат расти быстрее, чем на 5-7% в год, то ипотека останется наиболее выгодным вложением средств.
2. Если цены будут расти медленнее 5%, то значительно выгоднее копить деньги по крайней мере до тех пор, пока Вы не сможете оплатить ипотечный кредит за 5-7 лет.
3. Если цены рухнут, то те, кто берет сейчас ипотеку, переплатят за свои квартиры втрое.

UPD: поправил немного выкладки. Теперь совсем правильно должно считаться - за исключением того, что указанные у меня процентные ставки и реальные в силу многих причин будут чуть-чуть отличаться
Subscribe

  • Август 1945 и японцы

    Приближается круглая дата - 75 лет с начала Советско-Японской войны и как обычно это вызовет волну споров на тему того стала ли эта война причиной…

  • Лжедмитров

    Я обожаю спектакли «Квартета И» и пару лет назад мне было очень досадно и удивительно видеть интервью Алексея Кортнева где он одобрял…

  • Суд по MH-17

    Итак, на дворе середина февраля 2020 года и значит мы плавненько двигаемся к началу суда по делу о катастрофе рейса MH-17 в Гааге. А значит не будет…

  • Post a new comment

    Error

    default userpic

    Your reply will be screened

    Your IP address will be recorded 

    When you submit the form an invisible reCAPTCHA check will be performed.
    You must follow the Privacy Policy and Google Terms of use.
  • 72 comments
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →
Previous
← Ctrl ← Alt
Next
Ctrl → Alt →

  • Август 1945 и японцы

    Приближается круглая дата - 75 лет с начала Советско-Японской войны и как обычно это вызовет волну споров на тему того стала ли эта война причиной…

  • Лжедмитров

    Я обожаю спектакли «Квартета И» и пару лет назад мне было очень досадно и удивительно видеть интервью Алексея Кортнева где он одобрял…

  • Суд по MH-17

    Итак, на дворе середина февраля 2020 года и значит мы плавненько двигаемся к началу суда по делу о катастрофе рейса MH-17 в Гааге. А значит не будет…