Category: недвижимость

Category was added automatically. Read all entries about "недвижимость".

Портрет

Стоимость квартир

Любопытная складывается ситуация. Во всем мире кризис, а в России - особенно; что будет с деньгами - непонятно, как жить дальше - тоже. И я уже практически слышу хор голосов, призывающих вбухать все сбережения в недвижимость: real estate при любом раскладе останется real, и кризис переживет без особых потерь. Так прямо и пишут: бросайте все, и пока еще есть шансы - берите ипотеку на любых условиях.

Хм. Я человек довольно осторожный в оценках стоимости недвижимости - обвал цен предсказывали уже несколько раз, но вначале не учли наличие спекулянтов, затем - картельность рынка столичной недвижимости, а сейчас (совсем уже недавно) - готовность строительных компаний, буквально прижатых уже к стенке, бросить строительство и остановить свои проекты, лишь бы не продавать жилье, провоцируя снижение цен. И цены - расли. Но в этот раз - рискну сделать небольшую реплику. Если кризис будет действительно серьезным - то недвижка рухнет, причем рухнет в разы, и восстановится лишь спустя несколько лет. Вкладывать туда деньги для "сохранения", если Вы не готовы ждать лет эдак пять или намерены эти деньги за это время преумножить - глупо.

Судите сами: ну, продолжится сейчас активная скупка недвижимости. Цены будут расти до последнего, а затем - держаться. Но что произойдет, когда экономика начнет выходить из кризиса?

Давайте прикинем. Вокруг начнется бурный рост всего и вся, на котором можно будет сделать очень неплохие деньги. А безумно переоцененная недвижка будет по-прежнему стоять на месте: "живых" покупателей на неё нет, а спекулировать будет выгоднее на других рынках. Послекризисная стоимость аренды квартир заметно уменьшится. Спекулянты, равно как и остальные люди, вбухавшие все свои деньги в жилье, будут сидеть без денег - вывести их из недвижки без серьезных потерь будет нереально. Кое у кого начнутся проблемы с ипотекой. Напомню, что одновременно с этим вокруг будет наблюдаться неплохой восстановительный рост тех же фондовых рынков. Продержится эта ситуация, полагаю, не более полугода, после чего из абсолютно неликвидных активов начнут выводить деньги и среди спекулянтов начнется паника подобная той, которую демонстрируют сейчас фондовые рынки. И недвижка рухнет до своей обоснованной цены - и только после этого снова потихоньку начнет расти.

Стоит заметить, что даже в кризис 1998 года, когда серьезной спекулятивной переоценки стоимости жилья не было (она практически стояла на месте), стоимость квартир после кризиса рухнула на 30%. Для современного уровня цен - это очень много. Я уже приводил расчеты, показывающие что подобного падения при нынешнем соотношении цен на жилье и цен на аренду уже выгодно ждать несколько лет. Советы в духе "брать любой ценой ипотеку и не волноваться - даже если цены рухнут на какие-то 30%, они их потом быстро отыграют обратно" - это верх наглости лоббистов и явная "разводка". За счет процентов переплатите в полтора-два раза по сравнению с оптимальным сценарием.

В общем, я думаю что сейчас самое время скидывать "инвестиционные" квартиры, и совсем не время - для покупок жилья, особенно в ипотеку. Одно плохо - трудно посоветовать, куда вкладывать "живые" деньги чтобы они заведомо пережили кризис. Поделить их на несколько частей и вложить их в разные валюты?

UPD: Отличный пост на эту тему у rusanalit
Портрет

Ипотека или съемная квартира?

Жить в Москве (да и других городах) - увы, дорого. Простая московская "однушка" стоит 300.000$, приличная квартира - 500.000$. Вслед за ценами на квартиры подорожала и аренда жилья - сегодня она требует от 20.000 до 50.000 рублей в месяц. С учетом того, что три года назад цены на квартиры были в три-четыре раза ниже, те, кто взял тогда ипотечные кредиты, сегодня платят за ипотеку меньше, чем стоила бы аренда соответствующего жилья. Это служит поводом для многочисленных холиваров на тему того, стоит ли сейчас ввязываться в покупку явно переоцененной недвижимости, рассчитывая на повторение данной ситуации, или не стоит.

Если подойти к рассмотрению этого вопроса трезво - то ответ будет очень простым: это зависит исключительно от того, сколько будет стоить квартира в будущем. Давайте-ка посчитаем:

Collapse )

Рассмотрим теперь три возможных сценария

Сценарий 1: цены "рухнут"

Collapse )

Исходя из снижения цен с 300.000 до 200.000, считаем.
* Если цены рухнут через 3 года, те, кто сейчас ввязался в ипотеку переплатят... 400000$. Это не описка: те люди, которые сейчас возьмут кабальный кредит на 15 лет "без первоначального взноса", в случае "крушения пирамиды" переплатят более чем вдвое. Собственно, за их счет эта пирамида и будет оплачена. Механизм здесь предельно простой - ребята теряют 100.000 напрямую, 110.000 на процентах банку, лишаются возможности скопить за эти три года еще 95.000 (итого - почти 300.000), а с учетом того, что все эти деньги они брали в долг, и вынуждены будут продолжать платить за них проценты, эта сумма значительно возрастает. Вместе с тем те, кто арендует квартиру, платят за все это время лишь около 50.000.
* Если цены рухнут через 7 лет, то переплата уменьшится слабо - до 350.000, но из-за все из-за тех же кабальных процентов, выплачиваемых банку, останется довольно большой. Таким образом если в течении ближайших 7 лет будет хотя бы один момент, когда цены снизятся до 200.000 - то лучше ждать этого момента, снимая квартиру и копя деньги в банке. За 7 лет Вы как раз накопите себе эти 200.000 на квартиру - и заживете себе припеваючи, в то время как "ипотечники" будут еще 8 лет выплачивать свои долги
* И лишь в случае крушения цен через 15 лет "торопыги" оказываются в выигрыше. Да и то - если посчитать, то окажется, что это обусловлено исключительно непомерно задранной инфляцией в 15% (стоимость аренды квартиры в такой модели через 15 лет вырастает до 7000 долларов в месяц!). Если же задать более адекватную для столь длительного временного промежутка инфляцию в 8% - то... "экономные" накопят свои 300.000 в банке на 6 лет быстрее быстрее, чем "ипотечники" расплатятся со своим кредитом. А после "обвала цен", если он всё же случится, смогут купить две квартиры вместо одной (или на порядок лучшую квартиру).

Сценарий второй: "потолок цен"

Collapse )

Исходя из неизменности цены, считаем:
* В перспективе на 3 года - выгоднее снимать жилье, пытаясь накопить на банковском счете хотя бы половину стоимости квартиры. Если взять вместо этого ипотеку, то эти 3 года Вы будете работать фактически полностью на банк (выплаты собственно долга составят менее 20% от денег, которые Вы будете платить банку - остальное пойдет на проценты!). Переплата - 200.000 (40%).
* В перспективе на 7 лет - переплата даже чуть возрастает (250.000). Причина та же - почти та же. пока ипотека "старше" 7 лет, большинство вкладываемых на неё денег идет на проценты. Величина переплаты за нетерпение "прямо сейчас" обзавестись своим жильём может составить до половины стоимости квартиры
* В перспективе на 15 лет... всё равно выгоднее снимать жильё. Если инфляция составит в среднем за эти годы 8%, то накопить необходимую сумму в банке получится за 9,5 лет - немного быстрее, чем расплатиться с ипотекой. Ваша экономия - 240.000 (она получается на экономии процентных выплат банку, хотя как видно из этих выкладок, больше 7 лет ждать тоже особого смысла нет - если за 7 лет квартиры не подешевеют, то можно брать "короткий" кредит на 5-7 лет, в котором переплата будет невелика).

Сценарий 3: продолжается рост цен

На сколько они должны вырасти, чтобы сделать ипотеку выгодной? Экспериментируем:
* В перспективе на 3 года - цены должны подрасти до 370 тысяч (примерно 7% в год)
* В перспективе на 7 лет - цены должны подрасти до 435 тысяч (примерно 5.5% в год)

Будет ли жилье дорожать с данной скоростью - решайте для себя сами.

Выводы:

1. Если цены продолжат расти быстрее, чем на 5-7% в год, то ипотека останется наиболее выгодным вложением средств.
2. Если цены будут расти медленнее 5%, то значительно выгоднее копить деньги по крайней мере до тех пор, пока Вы не сможете оплатить ипотечный кредит за 5-7 лет.
3. Если цены рухнут, то те, кто берет сейчас ипотеку, переплатят за свои квартиры втрое.

UPD: поправил немного выкладки. Теперь совсем правильно должно считаться - за исключением того, что указанные у меня процентные ставки и реальные в силу многих причин будут чуть-чуть отличаться
Портрет

Ипотека в картинках: несложная математика "жизни в долг"

В предыдущем посте о перспективах создания семьи я упомянул возможность взятия ипотечного кредита. Вокруг этой самой ипотеки сейчас ходит огромное число самых разных мифов - одни кричат о её сумасшедшей полезности, другие - о "обмане доверчивых". Меж тем если мы рассматриваем модель, в которой на покупку квартиры ежемесячно откладывается некоторая фиксированная сумма, то суть ипотеки с фиксированной процентной ставкой проста как 2 рубля. Ипотека - это возможность "обменять" несколько лишних лет ожидания (накопления денег) на несколько лишних лет откладывания денег. "Обменный курс" данного преобразования абсолютно не зависит ни от чего, кроме процентной ставки кредита, и наглядно иллюстрируется следующим графиком:

Collapse )